土地評価　広大地

相続税の案件を休日に片付けていますが~

土地の評価は一番の難関です！

土地の評価方法は

路線価を基に調整して計算します。

その計算方法は色々あって

知識のある税理士と無い税理士とでは税額に差が出ます。

土地って個性があって程よい形の土地は

高く変な形の土地は安くなります。

同じものは一つもありません。

土地の形状も評価に影響を与えますし

大きさも評価を下げる要因になります。

尼崎西宮など三大都心周辺の土地は

５００㎡以上だと建築許可が必要になります。

買い手を考えると

１００㎡程度の土地の場合はそのまま売りに出されますが

大きな地面は切り売りしないと売れません。

魚に例えるとマグロ一匹を買うのは魚屋で

刺身を買うのが一般庶民です。

無駄な骨や皮は内臓は価値の無いものです。

大きな地面の場合は戸建分譲業者が買います。

大きな地面はロスが出るので手ごろな地面より

安くなります。例外はマンション分譲です。

マンション適地はロスが無く土地を有効活用できますので

業者は高く買います。

そんな理由から広い土地は税法用語で

広大地と呼ばれかなり低い評価が行われます。

公示価格は１００とすると

取引時価は９０~１１０程度です。

そこで国が相続の際に税金を計算する基になる

相続税評価は８０です。

固定資産税評価は７０といわれています。

広大地に該当する場合は

相続税評価の５５％~３５％の評価になります。

通常の相続税評価の半分以下になることもあります。

広大地に該当するのかはかなり微妙な時があります。

土地の開発に開発道路が必要か否かが判断の分かれ目に

なってます。

角地や２方の道路に面していると旗竿地の土地開発が

容易に出来てしまいますので、税務署側とよく揉ます。

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